보유세 역사

보유세의 역사, 그리고 ‘집을 사는 시대’에서 ‘집을 버티는 시대’로

대한민국 부동산 세금의 흐름을 한 문장으로 정리하면 이렇다.
“예전에는 집을 살 때 세금을 냈고, 이제는 집을 가지고 있으면 세금을 낸다.”

과거에는 취득세, 등록세, 양도세 같은 거래세가 부동산 세금의 중심이었다. 집을 사고팔 때 세금을 많이 내는 구조였고, 대신 보유하고 있을 때 내는 세금, 즉 보유세는 상대적으로 낮은 편이었다. 그래서 일단 집을 사두면 세금 부담은 크지 않았고, 시간이 지나 집값이 오르면 팔아서 차익을 얻는 구조가 일반적이었다.

하지만 정책 방향은 조금씩 바뀌기 시작했다. 거래를 줄이고 보유를 압박하는 구조로 세금 체계가 이동하기 시작한 것이다. 특히 종합부동산세가 도입된 이후, 그리고 공시가격 현실화 정책이 본격적으로 시행된 이후부터는 보유세의 성격 자체가 완전히 달라졌다.

실제로 대한민국 보유세 총액을 보면 흐름이 매우 뚜렷하다. 2010년대 초반까지만 해도 보유세는 큰 변화가 없는 ‘안정적인 세금’에 가까웠다. 집을 여러 채 가지고 있어도 보유세 부담이 지금처럼 크지는 않았다. 그러나 2017년 이후 상황이 급격히 바뀌었다. 공시가격이 빠르게 오르고, 종합부동산세 세율과 과세 기준이 바뀌면서 보유세는 계단식으로 크게 증가했다. 특히 서울과 수도권의 고가 아파트 보유자들은 몇 년 사이 보유세가 두 배 이상 늘어나는 경험을 하기도 했다.

여기서 중요한 점은 보유세는 매년 조금씩 오르는 세금이 아니라, 정책이 바뀌는 시점마다 한 번에 크게 뛰는 세금이라는 것이다. 그래서 사람들은 평소에는 큰 변화를 못 느끼다가도, 어느 해 갑자기 세금 고지서를 받고 나서야 ‘세금이 이렇게 올랐나?’ 하고 체감하게 된다. 실제로 한국의 보유세는 특정 시기에 집중적으로 크게 올랐고, 이후 몇 년 동안은 유지되거나 완화되는 식의 흐름을 반복해 왔다.

이 흐름을 길게 놓고 보면 방향은 꽤 분명하다. 거래세는 조금씩 낮추고, 보유세는 조금씩 높이는 방향이다. 왜냐하면 정부 입장에서는 집을 사고팔 때마다 세금을 받는 것보다, 집을 가지고 있는 동안 매년 세금을 받는 구조가 더 안정적인 세수 구조이기 때문이다. 또한 집을 여러 채 보유하는 것을 줄이고, 시장에 매물이 나오게 하려는 정책적 목적도 있다.

그래서 이제 부동산을 바라보는 기준도 예전과 달라졌다. 예전에는 “이 집이 오를까?”가 가장 중요한 질문이었다면, 이제는 거기에 하나가 더 추가되었다. 바로 “이 집을 내가 계속 보유할 수 있을까?”라는 질문이다. 집값이 오르는 것만큼이나, 매년 내야 하는 보유세와 대출 이자, 유지비를 감당할 수 있는지가 중요해진 것이다.

앞으로도 큰 방향은 쉽게 바뀌지 않을 가능성이 크다. 거래세는 낮추고, 보유세는 높이는 구조. 결국 대한민국 부동산 시장은 점점 ‘집을 사는 능력’보다 ‘집을 버티는 능력’이 더 중요한 시장으로 바뀌고 있다.

그리고 어쩌면 지금 우리가 부동산을 보면서 해야 할 가장 현실적인 질문은 이것일지도 모른다.
“이 집을 살 수 있는가?”가 아니라,
“이 집을 10년 동안 버틸 수 있는가?”