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2주택자 양도세 면제 조건

양도일 현재 사업자등록을 하여 임대하고 있는 장기임대주택(제167조의3 제1항제2호 각목에 따른 임대주택)과 거주주택 1개를 소유한 1세대가 거주주택을 양도하는 경우, 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 거주주택에 대하여는 1세대 1주택으로 보아 비과세 규정을 적용합니다.(단 양도가액 12억원이하, 초과분은 과세)

▣ 거주주택 특례 적용시 장기임대주택(민간매입임대주택) 요건 요약

① 「소득세법」 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 하고 임대하는 주택일 것[단기민간임대주택(2020.7.10. 이전에 신청한 경우에 한함) 또는 장기일반민간임대주택]

② 해당 주택의 임대개시일 당시 주택의 기준시가가 6억원[수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원]을 초과하지 않을 것

③ 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것(임대료등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못함)

④ 10년 이상(*) 계속하여 임대할 것

* 2020.7.10. 이전 신청분은 5년(2020.7.11.~2020.8.17. 신청분은 8년)

⑤ 1호 이상의 주택을 임대할 것

⑥ 2020년 7월 11일 이후 임대등록신청한 아파트는 제외

기획재정부에서 2022.5.9. 발표한 「2022년 소득세법시행령 개정안」이 2022.5.31. 확정・ 공포되어 2022.5.10. 이후 양도분부터는 비과세 판정할 때 주택 수와 관계없이 주택을 실제 보유·거주한 기간을 기준으로 보유 및 거주기간을 계산합니다.(즉, 직전주택 양도일과 무관하게 당초 주택 취득일부터 보유기간 등을 기산하며, 22.5.10. 이후 양도분부터 개정규정을 소급하여 적용함)

서울 아파트의 비과세 여부 판정시 오피스텔의 우선 양도는 고려대상에 해당하지 아니하므로, 당초 취득일로부터 2년이상 보유한 서울 아파트를 추후 양도할 경우 1세대 1주택으로 12억원까지 비과세가 적용될 것으로 판단됩니다.

▣ 양도, 서면-2022-부동산-2529 [부동산납세과-1545] , 2022.06.02.

[ 제 목 ]

2022.5.10. 이후 양도하는 주택에 대한 1세대1주택 비과세 보유기간 기산일

[ 요 지 ]

2022.5.10. 이후 양도하는 주택에 대한 1세대1주택 비과세 보유기간 기산일은 해당 주택의 취득일임

(이하 생략)

▣ 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】 : 현행

⑤ 제1항에 따른 보유기간의 계산은 법 제95조제4항에 따른다. 다만, 주택이 아닌 건물을 사실상 주거용으로 사용하거나 공부상의 용도를 주택으로 변경하는 경우 그 보유기간은 해당 자산을 사실상 주거용으로 사용한 날(사실상 주거용으로 사용한 날이 분명하지 않은 경우에는 그 자산의 공부상 용도를 주택으로 변경한 날)부터 양도한 날까지로 한다. <개정 2022.5.31, 2024.2.29.>

▣ 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】: 종전

⑤ 제1항에 따른 보유기간의 계산은 법 제95조제4항에 따른다. 다만, 2주택 이상(제155조, 제155조의2 및 제156조의2 및 제156조의3에 따라 일시적으로 2주택에 해당하는 경우 해당 2주택은 제외하되, 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분[양도, 증여 및 용도변경(「건축법」 제19조에 따른 용도변경을 말하며, 주거용으로 사용하던 오피스텔을 업무용 건물로 사실상 용도변경하는 경우를 포함한다)하는 경우를 말한다. 이하 이 항에서 같다]한 후 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우는 제외하지 않는다)을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분한 경우에는 처분 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다. <개정 2019.2.12, 2021.2.17>