(※ 정확한 세율은 구간별 누진이라 약간 오차 있지만 실전 계산 방식)

1. 종합부동산세 계산

① 공시가격 합계

12억

② 기본공제

12억 − 9억 = 3억

③ 과세표준 (공정시장가액비율 60%)

3억 × 60% = 1.8억

④ 종부세 세율 적용

과세표준 1.8억 → 세율 0.5%

종부세 = 1.8억 × 0.5%
= 90만원

⑤ 농어촌특별세

90만원 × 20% = 18만원

종부세 총액 = 108만원

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2. 재산세 계산 (각 6억짜리 2채)

재산세 과세표준 = 공시가격 × 60%

6억 × 60% = 3.6억

재산세 세율 (주택):

• 0.1% ~ 0.4% 누진 → 6억이면 약 0.25% 수준

재산세 본세:
3.6억 × 0.25% = 90만원 (한 채)

2채 → 180만원

추가세

• 지방교육세 = 180 × 20% = 36만원
• 도시지역분 = 약 50만원

재산세 총액 ≈ 266만원

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3. 최종 보유세 합계

항목	금액
재산세	266만원
종부세	108만원
총 보유세	374만원

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4. 정리 (중요)

공시가격 12억 (6억 + 6억) 2주택자 보유세
→ 약 350만 ~ 400만원

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5. 빠르게 계산하는 방법

대략 공식:

보유세 ≈ 공시가격 × 0.3%

그래서

공시가격 합계	보유세
10억	약 300만
12억	약 360만
15억	약 450만
20억	약 700만

→ 2주택자는 공시가격의 0.3~0.5%가 보유세라고 보면 거의 맞음.

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6. 진짜 중요한 기준

구분	기준
종부세 시작	9억
세금 급증 구간	12억
부담 커짐	15억
매우 큼	20억 이상

그래서 다주택자들은 보통
“공시가격 합 12억 넘으면 세금 체감 시작” 이라고 말함.