2026년 2주택자 보유세 계산 공식

1. 전체 구조

보유세 = 재산세 + 종합부동산세

2. 재산세 계산 공식 (지방세)

재산세 공식

재산세 = (공시가격 × 공정시장가액비율) × 세율

추가로 붙는 세금:

지방교육세 = 재산세 본세 × 20%
도시지역분 = 과세표준 × 0.14%

따라서 최종 재산세

재산세 총액 = 재산세 본세 + 지방교육세 + 도시지역분

3. 종합부동산세 계산 공식 (2주택자 기준)

종부세 계산 순서 공식

① 합산 공시가격 계산
합산 공시가격 = 보유 주택 공시가격 합계

② 기본공제 차감 (다주택자 9억)
공제 후 금액 = 합산 공시가격 − 9억

③ 과세표준
과세표준 = (공제 후 금액) × 공정시장가액비율 60%

④ 산출세액
산출세액 = 과세표준 × 세율 − 누진공제액

⑤ 최종 종부세
종부세 = 산출세액 − 재산세 중복분 − 세액공제

⑥ 농어촌특별세 추가
농어촌특별세 = 종부세 × 20%

👉 최종:
종부세 총액 = 종부세 + 농어촌특별세

4. 종부세 세율 (2026년, 2주택자)

과세표준	세율
3억 이하	0.5%
6억 이하	0.7%
12억 이하	1.0%
25억 이하	1.3%
50억 이하	1.5%
94억 이하	2.0%
94억 초과	2.7%

5. 최종 보유세 공식 (정리)

2026년 2주택자 보유세 공식

보유세 = 재산세 + 종합부동산세재산세 = (공시가격 × 공정시장가액비율 × 세율)
        + 지방교육세(20%)
        + 도시지역분(0.14%)종부세 = {[(공시가격 합계 − 9억) × 60%] × 세율 − 누진공제}
        − 재산세 중복분
        + 농어촌특별세(20%)

6. 핵심 한 줄 공식 (진짜 핵심)

실무에서는 거의 이렇게 이해하면 됨:

보유세 ≈ 공시가격 × 공정시장가액비율 × 세율

즉,

공시가격 ↑ → 세금 ↑
공정시장가액비율 ↑ → 세금 ↑
세율 ↑ → 세금 ↑

그래서 정부가 세율 안 올리고 공시가격 올리면 세금 올라가는 구조임.

7. 2주택자 기준 핵심 포인트 (2026)

종부세 공제: 9억
공정시장가액비율: 60%
세부담상한: 전년도 세금의 150%
보유세 = 재산세(7,9월) + 종부세(12월)