(※ 정확한 세율은 구간별 누진이라 약간 오차 있지만 실전 계산 방식)
1. 종합부동산세 계산
① 공시가격 합계
12억
② 기본공제
12억 − 9억 = 3억
③ 과세표준 (공정시장가액비율 60%)
3억 × 60% = 1.8억
④ 종부세 세율 적용
과세표준 1.8억 → 세율 0.5%
종부세 = 1.8억 × 0.5%
= 90만원
⑤ 농어촌특별세
90만원 × 20% = 18만원
종부세 총액 = 108만원
2. 재산세 계산 (각 6억짜리 2채)
재산세 과세표준 = 공시가격 × 60%
6억 × 60% = 3.6억
재산세 세율 (주택):
- 0.1% ~ 0.4% 누진 → 6억이면 약 0.25% 수준
재산세 본세:
3.6억 × 0.25% = 90만원 (한 채)
2채 → 180만원
추가세
- 지방교육세 = 180 × 20% = 36만원
- 도시지역분 = 약 50만원
재산세 총액 ≈ 266만원
3. 최종 보유세 합계
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 재산세 | 266만원 |
| 종부세 | 108만원 |
| 총 보유세 | 374만원 |
4. 정리 (중요)
공시가격 12억 (6억 + 6억) 2주택자 보유세
→ 약 350만 ~ 400만원
5. 빠르게 계산하는 방법
대략 공식:
보유세 ≈ 공시가격 × 0.3%
그래서
| 공시가격 합계 | 보유세 |
|---|---|
| 10억 | 약 300만 |
| 12억 | 약 360만 |
| 15억 | 약 450만 |
| 20억 | 약 700만 |
→ 2주택자는 공시가격의 0.3~0.5%가 보유세라고 보면 거의 맞음.
6. 진짜 중요한 기준
| 구분 | 기준 |
|---|---|
| 종부세 시작 | 9억 |
| 세금 급증 구간 | 12억 |
| 부담 커짐 | 15억 |
| 매우 큼 | 20억 이상 |
그래서 다주택자들은 보통
“공시가격 합 12억 넘으면 세금 체감 시작” 이라고 말함.