전세 ↔ 월세 전환 계산기 — 보증금 낮추면 월세는 얼마인가

전세를 반전세로 돌리자는 이야기가 나오면 결국 숫자 하나로 정리됩니다. 보증금을 얼마 줄이면 월세가 얼마가 되는가. 그 환산에 쓰는 값이 전월세 전환율이고, 계산 자체는 곱하기 나누기 두 번이면 끝납니다. 어려운 건 계산이 아니라 그래서 어느 쪽이 나에게 싼가를 판단하는 부분입니다.

위 계산기는 양방향을 모두 처리합니다. 보증금을 낮출 때 생기는 월세, 반대로 월세를 없애려 할 때 필요한 보증금을 계산하고, 전세대출 금리를 함께 넣으면 어느 쪽 비용이 실제로 더 싼지까지 알려줍니다.

전환율 계산은 이 한 줄이 전부입니다

보증금을 월세로 바꿀 때 쓰는 식은 이렇습니다.

월세 = 줄인 보증금 × 전환율 ÷ 12

전환율은 연 단위이므로 12로 나눠 월 단위로 만듭니다. 예를 들어 전세보증금 3억 원짜리 집에서 보증금을 1억 원으로 낮춘다면, 줄인 금액은 2억 원입니다. 전환율이 연 5.5%라면 200,000,000 × 0.055 ÷ 12 = 916,667원. 매달 91만 6,667원, 1년이면 1,100만 원입니다.

반대 방향은 식을 뒤집으면 됩니다.

필요한 보증금 = 월세 × 12 ÷ 전환율

월세 80만 원을 없애고 싶고 전환율이 5.5%라면 800,000 × 12 ÷ 0.055 = 174,545,455원. 보증금을 1억 7,454만 원 더 넣어야 그 월세가 사라집니다. 여기서 대부분의 사람이 처음으로 놀랍니다. 월 80만 원이 보증금으로는 1억 7천만 원짜리 부담이라는 게 잘 안 와닿기 때문입니다.

전환율만 보면 답이 안 나옵니다 — 대출 금리와 비교해야 합니다

전환율이 높으면 나쁘고 낮으면 좋다는 식으로는 판단할 수 없습니다. 기준이 하나 더 필요한데, 그게 전세대출 금리입니다.

보증금을 올리려면 보통 대출을 받습니다. 그러면 월세 대신 이자를 냅니다. 결국 비교는 이렇게 정리됩니다.

• 전환율 > 대출 금리 → 같은 돈을 월세로 내는 게 이자로 내는 것보다 비쌉니다. 보증금을 키우는 쪽(전세)이 유리합니다.
• 전환율 < 대출 금리 → 대출 이자가 월세보다 비쌉니다. 월세로 돌리는 쪽이 유리합니다.

앞의 예로 확인해 보겠습니다. 전환율 5.5%에 전세대출 금리가 4.0%라면 차이는 1.5%p입니다. 보증금 2억 원 기준으로 월세는 91만 6,667원인데, 같은 2억 원을 4.0%로 빌리면 이자는 월 66만 6,667원입니다. 매달 25만 원, 1년에 300만 원 차이가 납니다. 이 경우 보증금을 낮추자는 제안은 집주인에게 유리한 제안입니다.

반대로 전환율이 3.0%인데 대출 금리가 4.5%라면 계산이 뒤집힙니다. 이때는 보증금을 낮추고 월세를 내는 편이 이자보다 쌉니다.

법정 상한은 “기존 계약을 유지하면서” 바꿀 때 적용됩니다

주택임대차보호법은 전세를 월세로 전환할 때 적용되는 전환율 상한을 두고 있습니다. 여기서 자주 오해가 생기는데, 이 상한은 계약이 존속하는 중에 임대인이 전세를 월세로 바꾸자고 할 때를 규율합니다. 계약 기간이 끝나고 새로 맺는 계약이나, 조건을 다시 합의하는 재계약에는 그 상한이 그대로 적용된다고 보기 어렵습니다.

그래서 “법정 상한이 몇 %인데 왜 더 받느냐”는 주장이 항상 통하지는 않습니다. 본인 상황이 어느 쪽인지 — 기존 계약 존속인지, 신규·재계약인지 — 부터 확인해야 합니다. 다툼이 있다면 관할 지자체의 임대차분쟁조정위원회나 대한법률구조공단에 문의하는 편이 빠릅니다.

현재 시점의 기준 전환율과 지역별 실제 전환율은 국토교통부 렌트홈에서 확인할 수 있고, 법정 상한 산정의 기준이 되는 기준금리는 한국은행에서 공시합니다. 두 값 모두 바뀌므로 계약 시점의 값을 직접 확인해서 계산기에 넣으세요.

이 계산에 들어 있지 않은 비용

전환율 계산은 보증금과 월세의 교환 비율만 다룹니다. 실제 주거비는 여기에 더 붙습니다.

• 대출 부대비용 — 취급수수료, 보증기관 보증료, 중도상환수수료. 금리에 실질적으로 얹히는 비용입니다.
• 보증금의 기회비용 — 보증금으로 묶인 돈이 예금이나 다른 곳에서 벌 수 있었던 이자. 대출 없이 현금으로 보증금을 채운다면 이쪽이 진짜 비교 대상입니다.
• 보증금 미반환 위험 — 계산에 넣기 어렵지만 가장 큰 변수입니다. 보증금이 클수록 노출 금액이 커집니다. 전세보증금 반환보증 가입 여부와 선순위 채권을 함께 확인하세요.
• 관리비·이사비·중개보수 — 계약을 바꾸는 시점에 한 번에 나가는 돈입니다.

특히 두 번째와 세 번째가 판단을 뒤집는 경우가 많습니다. 숫자상으로는 전세가 몇십만 원 싸게 나와도, 그 몇십만 원 때문에 보증금 노출을 2억 원 늘리는 게 맞는지는 별개의 문제입니다.

자주 묻는 질문

전환율은 얼마로 넣어야 하나요?
계약서에 정해진 값이 있으면 그 값을 씁니다. 없다면 렌트홈에서 해당 지역·주택 유형의 실제 전환율을 확인해서 넣으세요. 계산기의 기본값 5.5%는 형식을 보여주기 위한 예시일 뿐 권장값이 아닙니다.

월세를 완전히 없애려면 보증금이 얼마나 필요한가요?
월세 × 12 ÷ 전환율입니다. 월 50만 원이고 전환율이 5%면 1억 2천만 원입니다. 계산기에서 “월세 → 전세” 탭을 쓰면 현재 보증금에 더한 총액까지 나옵니다.

반전세는 어떻게 계산하나요?
같은 식입니다. 보증금을 일부만 낮추면 그 차액만큼만 월세로 환산됩니다. 계산기의 “바꿀 보증금”에 최종 보증금을 넣으면 됩니다.

집주인이 제시한 전환율이 높은지 어떻게 아나요?
두 가지를 봅니다. 첫째, 렌트홈의 지역 평균과 비교합니다. 둘째, 본인이 받을 수 있는 전세대출 금리와 비교합니다. 전환율이 대출 금리보다 눈에 띄게 높으면 그 제안은 임차인에게 불리합니다.

입력한 금액이 서버로 전송되나요?
아닙니다. 계산은 전부 브라우저 안에서 실행되며 보증금이나 월세 금액이 외부로 나가지 않습니다.

이 페이지는 계약 판단을 돕기 위한 참고 자료이며 법률·세무 자문이 아닙니다. 전환율과 법정 상한은 시점에 따라 달라지므로 계약 전 반드시 현재 기준을 확인하세요. 2026년 7월 기준으로 작성했습니다.

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